朱平，高金GES三期班学员，瑞威资本联席董事会主席，总裁兼CEO。
上海邦信阳中建中汇律师事务所创始人，黄浦区人大常委会委员，黄浦区工商联副主席。具有深厚的法律背景和风险控制能力，对不动产及私募基金管理行业具有深刻理解和实战经验。
私募资管行业现状
2018年资管新规出来以后，私募投资基金市场出现了巨大的分水岭。“托管”和“备案”等监管措施日趋严格，“不良等其它类”的基金停止了备案；根据“房住不炒”的基本原则，地产基金受到严格的限制，规模大幅缩减；另外，由于行业频繁有产品爆雷，私募在产品设立和基金发行两端受到挤压，市场的规模不断缩小。
聚焦“特殊机会资产”
我们把三类资产定义为“特殊机会资产“：
困境资产，也就是“类不良”或者说不良的前端，主要是指受到债务困扰，但是还没有深入到司法程序，急需补充流动性或者重塑资本结构的的资产。在这一次的资产周期调整当中，这一类的标的资产和公司比较多。
存量更新资产，指经营糟糕、品质较差的资产，或者是受到原来的资产用途或定性限制，导致了低效率低产出的使用，然而一旦有资金再注入，或者进行一定的改造，还能重新爆发较大的资产价值。这类资产主要集中在一二线城市，它们与三四线城市相比经营收入空间更大，租金收益高。
传统意义上的不良资产，包括银行的资产包或者各类AMC机构手上的债券包，已违约或即将违约的金融类不良贷款。这类资产在当前的经济周期之下价值也比较突出。
为什么会选择“特殊机会资产”
不动产投资领域当中，目前可供私募基金选择的行业或产品并不是很多。房地产开发基本上是千军万马“蒙眼狂奔“，住宅领域的竞争已经进入一片红海，风险不断积聚；商业地产方面，运营回报跟资产价格已经出现了背离，这次疫情之下面临的经济压力更大，各大房企业纷纷抛售自持商业；办公楼、酒店和商业地产面临着同样的现状，散售的现金流相对好一点，持有经营的基本都在低谷；而共享办公、长租公寓完全进入到低谷，盈利模式和经营效益还有较大的考验。
第一类，存量的商业物业再改造。比如说相对破旧的一些商场、购物中心或酒店，如果在今天的市场低位去收并购下来，同时进行用途或功能上的改造，价值就可以得到提升。
第二类，工业地产。随着城市的扩张，这一类项目所处的地段具有地理位置优势，稍加改造就可以提升实用价值；或者可以用于建设数据中心、物流集中用地等，由于工业地产本身价格相对便宜，一旦有租金较高的行业巨头承租使用，它的价值也就提升了。
第三类，司法拍卖的资产。目前司法拍卖的资产体量迅速增大，价格都是相对较低的，当然，获得的成本和路径难度也比较大。
第四类，待重组的企业的存量资产。陷入到现金流困境的企业，重组以后在资产端的价值能够充分体现。
如何挖掘“特殊机会资产”的价值
实现路径
首先要预留足够的价值空间。特殊机会资产在进行剥离的时候花费周期比较长，有各种不可控的隐性成本或司法成本，损耗的精力也比较大，这三块都会消耗我们的投资价值空间，所以它的取得价格一定要足够低。
其次是交易结构的精心设计，因为这类资产可能有各种错综复杂的历史遗留问题，就需要设计多层的结构，匹配恰当的资金：收股权还是收资产，收股权如何来进行剥离，如果涉及到国内国外的结构怎么来设立SPV，等等。
最后是要注重改造和清收的专业能力。特殊机会资产总归有一定瑕疵，需要通过重新注入资金、重新改造才能够获得新生。在信息通透的互联网时代，几乎不可能只通过简单的买进卖出来获取价差，因此提升改造和清收能力就非常重要，灵活运用改造、重建、破产、拍卖等方式盘活资产，获取超额收益。
风险控制
第三是有效的风险隔离。要学会运用法律和财税工具，比如多重SPV的设立、防火墙的设置、债权债务公告、工商税务等手段提前的介入等等，减少被投资项目风险的“反噬”。如果不能做到有效隔离，可能会陷入漫长的纠纷解决当中。
第四是司法救济。目前司法救济的手段越来越多，司法机制也越来越成熟，我们要有良好的纠纷解决和司法协同能力，但同时也要理解这些司法手段的利弊，并不一定所有手段都是合适的。